El convenio entre el Ministerio de Fomento y las comunidades autónomas para ejecutar el Plan Estatal de Vivienda, firmado esta semana, impulsa entre otras actuaciones la rehabilitación a través de una serie de ayudas retroactivas a contar a partir del pasado 1 de enero. La gran novedad es que por primera vez se subvencionan no solo las obras decididas por las comunidades de vecinos en las zonas comunes de sus edificios, sino también las que se ejecuten en viviendas unifamiliares y los interiores de los pisos.
El plan sufragará la mejora de la eficiencia energética de la casa hasta 12.000 euros en viviendas unifamiliares y 8.000 euros en edificios residenciales colectivos, siempre y cuando esta cuantía no supere el 40% de la inversión. Estos importes se pueden incrementar por discapacidad o en el caso de menores de 35 años en municipios con menos de 5.000 habitantes. Tanto en viviendas unifamiliares como en pisos y edificios en los que estos se encuentren, las obras dirigidas a su conservación pueden recibir una ayuda de hasta 3.000 euros, y las de accesibilidad, de hasta 8.000 euros, siempre con el límite del 40% de la inversión.
Más allá de estas subvenciones, ¿en qué elementos el propietario de la vivienda deberá fijar su atención? ¿Qué errores tendrá que evitar?
Deja un margen para las sorpresas
Lo primordial es que el presupuesto que acuerde con la empresa que ejecutará las obras sea muy exhaustivo en todas las partidas, según sugiere la directora comercial del portal inmobiliario Casaktua, Chus de Miguel. “El material y los acabados son los elementos que más influirán en el precio final y la diferencia entre una calidad baja y una media puede rondar el 20%”, detalla. A este respecto, el fundador de la empresa de interiorismo Valto, Manuel Valcarcel, aclara que la calidad del material influirá también en el coste de la mano de obra y que este último puede variar también según la provincia en la que se emplee. Para Valcarcel, el peso relativo de la mano de obra en un presupuesto es aproximadamente una tercera parte.
“En esta fase inicial conviene también establecer una lista de prioridades por si hay que suprimir alguna partida, así como reservar un remanente para los imprevistos que puedan surgir durante la obra”, aconseja De Miguel. Es así como en Valto solucionaron un problema que surgió en las obras de un centro de estética, en las que “unos 3.000 euros de margen de maniobra se pudieron usar para cambiar el suelo con un material más costoso en pleno mes de julio”. Ya que no es lo mismo rehabilitar una vivienda de piedra y estructura de madera de 1920 o una de hormigón armado de 1990, esta empresa suele trabajar con un sobrecoste en el presupuesto del 10%. Y, si no hay contratiempos, “la sorpresa será positiva para el cliente”, glosa Valcarcel.
Garantías en la ejecución
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Una vez completado este paso, a la hora de plasmar el contrato de ejecución, el propietario y la empresa deberán concretar también la forma de pago, las calidades del servicio, la fecha de entrega y las penalizaciones por retraso. Estas últimas “consisten en una cantidad de dinero al día que tendrá que pagar el constructor o que se descontará del precio del contrato si no cumple con las cláusulas”, explica De Miguel de Casaktua.
Contratar a un arquitecto será necesario cada vez que se tenga que alterar la composición general exterior del edificio, su volumetría, el sistema estructural en su conjunto, o si se quiere cambiar sus usos característicos. Cada ayuntamiento, además, establece la documentación a presentar para obtener las licencias de obras que, generalmente, son obligatorias cada vez que haya modificación en la distribución o la estructura del piso, obras que alteren algún elemento comunitario o de la superficie exterior del edificio, o el cambio de uso. “El trámite y el pago lo puede hacer cualquier persona, siempre y cuando se haga en nombre del promotor o propietario”, agrega De Miguel.
Reformar para vender mejor
Lo que a menudo acaba de convencer a los propietarios a poner manos a la obra es la posibilidad de revalorizar su vivienda. Existe cierto consenso en que el valor de una casa reformada se incrementará entre un 15% y un 25%. ¿De qué depende que la renovación sea más o menos rentable? “Por un lado, del tamaño de la obra, la calidad de los materiales empleados o el uso de la tecnología”, contesta Emiliano Bermúdez, subdirector de la agencia inmobiliaria Don Piso. “Por el otro, de la ubicación de la vivienda, ya que si se halla un una zona donde los inmuebles son antiguos, una reforma hará que destaque sobre las demás”, añade.
Así, según su ejemplo, un piso de 80 metros cuadrados que vale 250.000 euros y en el que se realice una renovación por 40.000 euros, podría venderse por 300.000 euros, con un beneficio neto para el propietario de unos 10.000 euros. En opinión de Valcarcel, la revalorización puede alcanzar incluso un 40% si la vivienda está en muy mal estado, pero en un buen barrio.
Ayudas estatales y financiación privada
Pese a todo ello, en la primera parte de este año las obras de reforma han ido menguando. Desde enero a abril se concedieron 8.293 visados para labores de este tipo, un 1,6% menos que en el mismo periodo del año pasado, según el Ministerio de Fomento. Una senda negativa similar a la de 2017, cuando los visados de obra de reforma bajaron un 0,3% con respecto al año anterior.
El tiempo dirá si la firma de los convenios entre Fomento y la práctica totalidad de las comunidades autónomas –que se produjo esta semana y que permite a las regiones sacar las respectivas convocatorias a las ayudas previstas por el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021– supondrá un cambio drástico en este sentido. La Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac) calcula que estas inducirán un incremento del 4,5% del gasto por hogar en reformas, y que de ellas podría potencialmente beneficiarse el 55% de las viviendas, es decir, unos 13,7 millones de las casi 25,7 millones que integran el parque inmobiliario en España.
En un momento en que disponen de un mejor acceso a la financiación y menos urgencia de vender, además, “muchos prefieren realizar una inversión previa en la reforma, que será rentabilizada con creces en el momento de la venta”, observa la vicepresidenta de la Federación internacional del sector inmobiliario (Fiabci, por sus siglas en francés), Mercedes Blanco. De hecho, existen muchos productos especialmente pensados para las renovaciones de viviendas. Desde el comparador bancario iAhorro señalan, entre otros, el Préstamo Consumo Eficiente de Bankia, que sobre un importe medio de financiación de 6.500 euros a devolver en un plazo de cinco años aplica una TAE del 4,85%. Cetelem, por su parte, ofrece el Préstamo Reforma y Hogar, con una TAE del 7,18% por 12.000 euros, y que se tiene que amortizar en un plazo máximo de ocho años. Más caro saldrá el Préstamo 24h de Abanca, con una TAE del 12,26%.
Fuente: El País