Precios al alza, problemas de acceso a la vivienda y políticas que intentan revertir la situación. La panorámica del alquiler se parece en casi todas las grandes ciudades. España ha vuelto prácticamente a la casilla de salida tras la derogación del decreto ley de vivienda por parte del Congreso. Es uno de los países de Europa Occidental donde menos población vive de alquiler: un 22,9% según los últimos datos de Eurostat, que son de 2017 e incluyen a quienes declaran vivir en casas prestadas (sin contar a este segmento, la estadística baja al 16,9%). El porcentaje contrasta con los de Alemania (48,6%) y Austria (45%), líderes continentales.
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El tradicional dominio de la vivienda en propiedad ha convertido el alquiler en un problema político relativamente reciente en España, pero el aumento de los desahucios de inquilinos y los crecimientos de las rentas han cambiado la percepción social y política. Hablando de precios, Eurostat elabora anualmente una encuesta con agentes inmobiliarios de varias ciudades europeas. La última disponible, también de 2017, situó el precio medio de un piso de una habitación sin amueblar en Madrid en 890 euros. La cifra es idéntica a la de Lisboa y supera a la de Bruselas (770 euros). Por encima se sitúan Roma (930 euros), Berlín (960 euros), Viena (980 euros), París (1.150 euros) y, sobre todo, Londres (1.750 euros). Pero se trata de un estudio a partir de «áreas residenciales de buena calidad», aquellas donde preferentemente viven los funcionarios europeos. No tiene en cuenta por tanto la influencia de la vivienda pública, determinante por ejemplo en la capital austriaca, ni otras estrategias de las metrópolis para contener el alza de precios. Así es vivir de alquiler en otras partes de Europa:
EMMANUEL DUNAND (AFP) Bruselas, un mercado blindado
Bélgica mantiene un mercado dinámico de alquiler de viviendas, con una normativa bastante garantista para arrendador e inquilino. La amplia oferta disponible favorece precios contenidos salvo en ciertos barrios de Bruselas donde la importante presencia de expatriados impulsa los alquileres al alza. La tasa de vivienda en propiedad es elevada (en torno al 72%) excepto en la capital, donde más de la mitad de las viviendas están ocupadas en régimen de alquiler.
Los precios son libres, pero indizados al coste de la vida. La revisión es anual, pero no automática: el arrendatario debe notificarla. Y la ley establece una limitación en los contratos de corta duración (menos de tres años), en cuyo caso no se puede aprovechar la renovación para incrementar el alquiler. La expulsión en caso de impagos o discrepancias graves prevé la notificación previa al Centro Público de Acción Social, que puede proponer un proceso de conciliación o prestar ayuda al desahuciado.
El contrato más frecuente para alquiler de vivienda habitual es el llamado 3-6-9, es decir, tres años renovables dos veces por trienios. Y conlleva una revisión por ambas partes sobre el estado del bien y el depósito de una garantía, equivalente a dos o tres mensualidades del alquiler. Ese depósito cubrirá también los posibles desperfectos que se detecten al final del arriendo tras un nuevo chequeo que suele hacer temblar a los inquilinos.
La fórmula 3-6-9 permite al inquilino abandonar en cualquier momento la vivienda con un preaviso de tres meses. Pero la salida acarrea una penalización si se produce durante el primer trienio: se abonarán tres mensualidades si se deja la vivienda durante el primer ejercicio; dos, si es durante el segundo; y una, en el último año. La aparente rigidez suele ir acompañada, sin embargo, de una flexibilidad muy belga: si el inquilino busca un relevo que ocupe la vivienda, el arrendatario suele condonar la penalización.
El arrendador, por su parte, puede rescindir el contrato en cualquier momento, con un preaviso de seis meses, si tiene intención de ocupar la vivienda personalmente o cederla a algún familiar. O también puede reclamar la vivienda para proceder a reformas de envergadura. La rescisión sin una de esas causas puede realizarse al final del primero o del segundo trienio, pero conlleva una importante indemnización de nueve y seis mensualidades, respectivamente. La norma también prevé una protección especial, pensada en principio para las personas mayores, que permite al juez prolongar un alquiler en casos excepcionales de vulnerabilidad.
LIONEL BONAVENTURE (AFP) AFP París, segundo intento para controlar precios
El debate sobre el control de los alquileres es recurrente en París, ciudad con una alta densidad de población y una elevada demanda, y unos precios situados entre los más altos de las grandes metrópolis europeas. El control por medio del llamado “encuadramiento” está en discusión. En noviembre de 2017, un tribunal administrativo anuló la decisión que limitaba los alquileres en París para evitar los abusos más flagrantes.
La decisión anulada por el tribunal aplicaba una ley francesa de 2014. La ley debía “combatir el fuerte aumento de los precios del alquiler, la escasez de vivienda y la bajada del poder adquisitivo de los hogares”. El argumento del tribunal fue que el “encuadramiento” de los alquileres no podía limitarse únicamente a París, sino que debía extenderse a las ciudades de la periferia, según resumió en su momento el diario Le Monde. Otro argumento en contra de la medida fue que, en los años anteriores, el mayor control no había logrado reducir los precios.
Un año después, en diciembre de 2018, y basándose en una nueva ley sobre la vivienda, el Consejo de París adoptó restablecer el control de los alquileres, medida que se hará efectiva en los próximos meses. “Los parisinos están estrangulados por los precios inmobiliarios y la situación se ha degradado para los inquilinos”, dijo al Journal du dimanche el comunista Ian Brossat, responsable de vivienda en el Ayuntamiento de París. “La supresión del encuadramiento de los alquileres ha hecho perder como media 1.500 euros anuales a los inquilinos parisinos”. Brossat explicó que, a la hora de aplicar la nueva norma, habría que decidir un precio tope por metro cuadrado barrio a barrio.
El precio del alquiler por metro cuadrado en París es netamente superior al del resto de Francia. En 2018 se elevó a 24,4 euros, según Clameur, una asociación del mercado imobiliario. Es casi el doble que otras grandes ciudades francesas como Lyon, Marsella o Burdeos. Pero hay que tener en cuenta, en la capital, el peso de la vivienda social: más accesible y que representa ahora en torno al 20% de las primeras residencias. El objetivo de la alcadesa, la socialista Anne Hidalgo, es que llegue al 30%.
JOHN MACDOUGALL (AFP) AFP Berlín, nueva ley para limitar las subidas
¿Puede el Gobierno de Berlín (una ciudad-estado en el ordenamiento federal alemán) limitar los alquileres al menos en aquellos barrios donde más han crecido? La diputada del partido socialdemócrata alemán (SPD) en el Bundestag Eva Högl y el número dos del partido, Julian Zado, creen que sí y así lo sugirieron en un artículo para el periódico Tagesspiegel. La idea cuenta con el apoyo del partido La Izquierda y de los Verdes y este miércoles la alianza que gobierna en Berlin (SPD, La Izquierda y los Verdes) comenzará a discutir esta posibilidad que puede marcar un hito histórico en el país.
La situación de los precios de la vivienda en en Berlin y en el resto del país se rige por una ley que fue aprobada el 1 de junio de 2015 y que alegró la vida a millones de personas en Alemania, la llamada Mietpreisbremse (freno de los alquileres). La norma limitaba las subidas de los nuevos contratos al 10 % del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda, siempre que se encuentre en un área de mercado «tenso».
A pesar de las buenas intenciones, las amenazas de multas y una cierta disposición para castigar a los propietarios, la ley no logró cumplir con sus objetivos. La vieja ley del mercado -oferta y demanda- echó por tierra las disposiciones legales y los precios de alquiler, sobre todos en las grandes ciudades, se fueron a las nubes. En Berlín, por ejemplo, ha aumentado en los últimos cinco años en más del 20%.
Confrontado a esta realidad, el Gobierno de Merkel aprobó en el mes de septiembre pasado un nuevo y ambicioso proyecto de ley destinado a proteger a los inquilinos de los abusos de los caseros y también a impedir que el precio de los alquileres siga aumentado en las grandes ciudades del país. La ley, en vigor desde el pasado 1 de enero, obliga a los propietarios a informar a los inquilinos de las subidas del alquiler antes de que concluya el contrato, además de consagrar que el incremento de los arrendamientos supere el 10% del precio promedio en la zona. Si los propietarios deciden cobrar más, deben justificar el motivo. Y el incumplimiento de las normas puede acarrearles una multa de hasta 100.000 euros.
JOE KLAMAR (AFP) Viena, paraíso de la vivienda social
La capital de Austria se ha convertido en un referente para las ciudades afectadas por el alza del precio de la vivienda. De los 1,8 millones de habitantes que tiene la urbe, el 62% vive en casas de renta social, según datos del Ayuntamiento. Estas incluyen pisos municipales y pisos subsidiados. Pero la ciudad, elegida como las más habitable del mundo, no es ajena a la gentrificación y al aumento de los precios de alquiler. Por eso, el gobierno local, liderado por una coalición entre socialdemócratas y ecologistas, ha querido tomar cartas en el asunto y asegurar que 2/3 de las nuevas construcciones de más de 5.000 metros cuadrados sean de protección oficial y no excedan un precio de alquiler de 5 euros netos por metro cuadrado.
La receta de Viena para mitigar los precios del alquiler se basa en una fuerte intervención de los poderes públicos en las viviendas. Con 220.000 pisos municipales repartidos en todos los barrios de la ciudad y administrados por la compañía pública Wiener Wohnen, la ciudad es la principal casera de sus habitantes. De aquí a 2020, construirá 4.000 pisos municipales adicionales. Cerca de 500.000 personas viven en este tipo de apartamentos que actualmente, tienen un precio neto de 5,58 euros por metro cuadrado y se alquilan de manera permanente. Además, también existen 200.000 pisos que cuentan con ayudas públicas y pertenecen a la federación de asociaciones de vivienda de renta limitada. Cuestan un promedio de 512,40 euros mensuales, según un trabajo reciente publicado por los profesores Dorothea Greiling y Friedrich Schneider. El mismo documento indica que para pisos municipales, la renta media es de 400,20 euros al mes.
“El hecho de que tantos vieneses vivan en estos dos tipos de viviendas pone un freno al auge de los precios en el sector privado”, asegura por teléfono Renate Billeth, una de las portavoces de Wiener Wohnen. Para apartamentos construidos por empresas privadas en nuevos edificios, no hay ningún límite de precios, agrega. Los argumentos de los líderes locales van en la misma dirección. Para Christoph Chorherr, responsable de Los Verdes para la planificación urbana en Viena, garantizar un parque de vivienda con precios máximos de cinco euros por metro cuadrado, presiona hacia abajo los precios del mercado y permite “combatir la especulación del precio del suelo”. Viena dedica 600 millones de euros anuales al área de vivienda.
Armando Franca (AP) Lisboa pone fin al contrato libre
En cinco años, los precios del alquiler en Lisboa han subido un 71% y casi ningún portugués se lo puede permitir. La presión por el boom turístico que vive el país desde 2014 coincidió con una ley liberalizadora de la vivienda, lanzada en años de crisis, que permitía los contratos libres o, en el caso arrendamientos anteriores, el desahucio con la excusa de una obra menor. La presión turística no respetó los barrios más humildes de Lisboa, como Alfama y la Mouraria, donde la mayoría de sus vecinos son jubilados y con ingresos mínimos. Ancianos que habían nacido en la casa que habitaban se veían obligados a irse por un cambio de propiedad o, simplemente, por un aumento desorbitado del alquiler. El 58% de todos los desahucios del país se producían en Lisboa y Oporto.
A finales del año pasado, el parlamento portugués aprobó una nueva ley de la vivienda en que, de entrada, los mayores de 65 años, o las personas con un 60% de discapacidad, no pueden ser desalojados de una casa si llevan más de 15 años residiendo en ella. También quedan prohibidos los contratos de menos de un año (la mitad de los que se firmaban), por lo que ahora el alquiler mínimo es de doce meses con renovación automática a tres años si el inquilino así lo desea.
El Gobierno también fomenta los contratos de larga duración (a partir de los dos años) con una desgravación progresiva sobre las rentas que recibe el propietario. A propuesta del Bloco de Esquerda, socio del Gobierno liderado por el socialista António Costa, también se ha aprobado una ley contra el acoso inmobiliario, que se castiga con 20 euros diarios. Si el inquilino tiene más de 65 años, la penalización sube a 30 euros.
MANUEL CUÉLLAR Roma, topes acordados con asociaciones de propietarios
Según los datos que maneja el portal Solo Affitti (solo alquiler), recogidos de 300 agencias especializadas, el precio medio del alquiler en Italia ha subido más de un 3% en el último año. En las grandes ciudades, por lo general la demanda supera a la oferta y el aumento se dispara: en Milán –la ciudad con los alquileres más caros del país- y en Bolonia rebasa el 10% y en Roma supera el 7%. En la capital, además, el traslado masivo de la oferta hacia el mercado de alquileres de corto plazo, fundamentalmente turísticos, favorece también el incremento de los precios del alquiler convencional. Es habitual incluso encontrar viviendas cuyo precio de alquiler al año supera la renta media anual.
Desde 1998 existe un mecanismo llamado «alquiler de tarifa acordada», por el que cada Ayuntamiento establece precios máximos y mínimos que se fijan en base a acuerdos alcanzados entre asociaciones locales de propietarios y representantes de inquilinos. Roma introdujo esta norma nacional en 2004, alarmada por el desfase entre la alta demanda y la escasa oferta y el año pasado renovó los pactos entre las organizaciones. Donde no hay acuerdos locales, los inquilinos y propietarios pueden utilizar los de la ciudad más próxima como referencia. Para establecer el baremo de precios se tienen en cuenta las características del local, la ubicación, los servicios cercanos a la vivienda, las áreas verdes… Cada Ayuntamiento indica de forma precisa cómo hacer una valoración del inmueble.
Al firmar un arrendamiento se contemplan tres opciones. Contratos 3+2 (tres años prorrogables automáticamente a otros dos); contratos transitorios de 1 a 18 meses y variables de hasta tres años para los estudiantes universitarios. Estos contratos son cada vez más populares y se imponen al último tipo, el llamado “contrato libre”, porque incorporan una serie de incentivos fiscales que dependen de cada ciudad. En Roma los propietarios que se acogen a la medida pagan solo el 75% del impuesto municipal único y del impuesto sobre servicios indivisibles; el 10% de tasas de alquiler (frente al 21% del resto de contratos); también tienen deducciones en el IRPF de hasta el 30%. La medida también tiene ventajas para los inquilinos, que pueden aprovechar una deducción especial si pertenecen a grupos desfavorecidos o con bajos ingresos.
En 2016, el número de personas que utilizó este sistema aumentó un 28% en Italia, mientras que el de contratos libres creció solo un 10% respecto al año anterior. Ese mismo año en Roma, de los 46.500 contratos de larga duración que se registraron, 24.000 fueron de tarifa acordada.
Con información de Bernardo de Miguel, Marc Bassets, Enrique Müller, Sara González Boutriau y Javier Martín.
Fuente: El País